Максим Иванов | Доходная недвижимость М2коммерц

Деньги в систему — назад ни рубля. Это единственный способ не потратить капитал на отпуск. Когда есть несколько миллионов, соблазн сильный: путешествие, квартира для себя. Правило: вкладываю — не забираю. Из капитала выхожу только денежным потоком — дивидендами или арендой. Сами активы не трогаю. Полный разговор об инвестициях — в подкасте. Ссылка в шапке профиля. #инвестиции #капитал #дивиденды #недвижимость #личныефинансы

Федеральный арендатор съехал — и объект с дорогим ремонтом остался пустым. Локация хорошая, но сдать объект собственник не смог. Решение: мы берём его в аренду и переоборудуем под кладовки Складно. Как это работает — в полном видео на нашем канале. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #инвестиции #коммерческаянедвижимость #склад #пассивныйдоход

Рассрочка — предмет переговоров: продавцу можно предложить полную цену частями или меньшую сумму сразу. В полном выпуске разбираем, как зафиксировать стоимость недвижимости, сохранить деньги работающими и хеджировать инфляционный риск. Смотрите полный выпуск на нашем канале. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #рассрочка #инвестиции #инфляция #капитал

Многие застройщики до сих пор считают коммерцию как квартиры: больше метров — дешевле метр. И продают объект на 10% дешевле. А по сути такой объект можно было бы продать на 20-30% дороже — независимо от площади. Или сделать больше входов, или разделить на части. Сейчас появляются застройщики со специалистами по коммерции. Они понимают продукт и продают его максимально дорого. Как оценивать объект правильно — в полном выпуске на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #доходнаянедвижимость #коммерческаянедвижимость #инвестиции #арендныйбизнес #недвижимость

Сдавал место за 25 000 рублей. Потом застройщик скинул паркинги в рассрочку — и ставка рухнула. Рядом с ЖК я сдавал парковочное место за 25 000 рублей: людей много, машины есть. Но застройщик не знал, что делать с двухуровневым паркингом, и отдал 70% в рассрочку на годы. Пошла конкуренция, ставки упали до 8-12 тысяч. Арендаторы ушли туда. Так рынок и просел. Полный разбор кейса с паркингами — в подкасте. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #паркинг #инвестиции #арендныйбизнес #коммерческаянедвижимость

Сколько держать в недвижимости, а сколько в акциях? Ответ зависит не от рынка, а от тебя. Если ежедневная волатильность биржи сбивает с толку и портит сон — больше веса отдают недвижимости, она спокойнее. Если качели не пугают — можно держать больше фондов. Рабочий баланс, который звучит в разговоре: 60 на 40 в пользу недвижимости. Не догма, а ориентир под твой темперамент. Полный разговор о структуре портфеля — в подкасте на видеоплощадке. Ссылка в шапке профиля. #портфель #инвестиции #недвижимость #акции #диверсификация

Люди вкладывают деньги куда угодно — только не в собственное здоровье. Врач-эндоскопист с 26-летним стажем: мы недооцениваем то, чего не видим и не чувствуем. Рак кажется далёким, пока не коснётся лично. А главный фактор риска — обычное незнание. Полный выпуск про здоровье и деньги — на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #здоровье #онкология #профилактика #инвестиции #подкаст

Собственник звонит из аэропорта перед подписанием: «Улетаю, не ждите». И сделка рассыпалась. В коммерции элит- и бизнес-класса пустых помещений всё больше. Когда арендаторы говорят «эту аренду не потянем, будем съезжать», мы умерили жадность: дали каникулы на 3-4 месяца и снизили ставку на год. Так арендатор остаётся, а не уходит в пустоту. Полный выпуск подкаста — на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #коммерческаянедвижимость #аренда #инвестиции #доходнаянедвижимость

Съехали три арендатора — а денежный поток почти не заметил. Деловые центры работают как кладовки: площадь от 100 м² делится на ~7 мини-офисов по 10–15 м². Арендаторов много, поэтому уход даже трёх почти не бьёт по доходу. Это и есть устойчивость к кризису. Полный разговор про инвестиции в хабы — в выпуске на видеоплощадке. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #инвестиции #коммерческаянедвижимость #офисы #пассивныйдоход

Ещё 10-15 лет назад опухоль была причиной в 5% случаев. Сейчас — в 50%. Врач-эндоскопист о механической желтухе: раньше 95% случаев были доброкачественными. Сегодня соотношение — ровно 50 на 50. Заболеваемость изменилась радикально всего за одно десятилетие. Полный выпуск про здоровье и деньги — на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #здоровье #онкология #статистика #диагностика #подкаст

Как с нуля собрать каскад объектов недвижимости? Растёшь на фондовом рынке, который принимает любые суммы от 1 000 ₽. Дальше покупаешь объект недвижимости и тем самым диверсифицируешь портфель, продолжая растить фондовую часть. Появляется второй объект, третий, и внутри портфеля начинаются балансировки. Дальше смотришь, где доходность выгоднее, и меняешь доли. Пошаговую логику роста портфеля с нуля смотрите в полном подкасте на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #инвестиции #доходнаянедвижимость #диверсификация #фондовыйрынок #п

Красивая презентация не создаёт арендаторов. Если район начнут застраивать только через пять лет, объект может долго не приносить доход. Проверяйте текущий трафик, спрос и сценарий аренды, а не только обещания будущего роста. Больше разборов доходной недвижимости — в нашем Telegram-канале. Ссылка в шапке профиля. #рискиинвестиций #анализлокации #коммерческаянедвижимость #инвестиции #доходнаянедвижимость

Металл приехал — но открыть объект ещё нельзя. На Гатчинской начали сборку ячеек после подготовительной отделки. В полном выпуске показываем около 70 будущих кладовых, конфликт с соседями, естественную вентиляцию, трещину в стене и фасадные работы, которые задерживают запуск. Смотрите полный выпуск на нашем канале. Ссылка в шапке профиля. #кладовки #редевелопмент #строительство #недвижимость #Петербург

300 квартир и 500 паркингов в одном доме. Куда их девать? И где здесь деньги? В элит- и бизнес-классе много пустых коммерческих помещений и паркингов — спрос не догоняет. В эконом- и комфорт-классе наоборот: ёмкость домохозяйств огромная, людям нужны продукты, аптека, кофе. Берёшь объект, который рынку не нужен, девелопмент переводит его под востребованный формат — и на этом получается заработать. Полный разбор редевелопмента — в подкасте. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #инвестиции #редевелопмент #коммерческаянедвижимость #арендныйбизнес

Нефтяники платили 14% дивидендами — теперь 5-6%. Как выбрать тех, кто не порежет. Лучший фильтр: нуждается ли главный акционер в деньгах? Если да — дивиденды будут платиться постоянно. 15 лет платили и наращивали даже в кризис — деньги собственника нужны. Велик шанс, что продолжат. Полный разговор об инвестициях — в подкасте. Ссылка в шапке профиля. #инвестиции #дивиденды #акции #фондовыйрынок #капитал

ВкусВилл хотел зайти на объект. Мы отказали. И вот почему это была верная логика. Помещение можно было сдать целиком или частями. ВкусВилл брал только часть, ещё часть — аптечная сеть на 50 точек. Я рассудил так: если дела пойдут хорошо, ВкусВиллу станет тесно и он переедет — а заменить будет некем, конкуренты в доме уже расселись. Если плохо — съедет тоже. И хорошо, и плохо для него — плохо для меня. Можно было быстро продать до съезда. Но мне такое не нравится. Как мы оцениваем риски арендаторов — в полном выпуске подкаста. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #инвестиции #арендаторы #коммерческаянедвижимость #рискисделки

Магазин в нашем комплексе за год вышел на лидерскую позицию по выручке по всей России. Причина проста: в новых ЖК много квартир, а коммерции нужных форматов почти нет. Людям негде закрывать базовые потребности рядом с домом. Поэтому комплексы, где коммерция продумана заранее, дают арендатору поток клиентов с первого дня — и стабильный спрос на аренду. Полный выпуск подкаста — на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #недвижимость #коммерческаянедвижимость #арендныйбизнес #инвестиции #ново

Я купил Вольво вместо акций Ленэнерго. Потом посчитал — чуть не рыдал. 1 000 000 рублей в Ленэнерго в 2016-2017: сейчас 18 000 000 капитала и 1 000 800 в год дивидендами. Все мои знакомые тогда туда вкладывали — это была очевидная идея. А я инвестировал в сайты и купил Вольво. Полный разговор об инвестициях — в подкасте. Ссылка в шапке профиля. #инвестиции #акции #ошибкиинвестора #дивиденды #фондовыйрынок

Цель 2000 кладовок поставили, когда рынка кладовок в России ещё не существовало. Евгений Львов, Складно: «Рынка не было. Мы его создавали. Просто поставили субъективную цифру и пошли». До сих пор её придерживаются. И ещё один принцип: не автоматизировать входящие звонки — а менять продукт так, чтобы клиент не звонил вообще. Полный выпуск с основателями Складно — на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #стартап #продукт #кладовки #бизнес #предпринимательство

Ещё недавно все бежали строить ангары: участок, быстрый склад, сдача. Окупаемость 4-6 лет. Сейчас её нет. Складская лихорадка прошла — лёгких денег на ангарах больше не осталось. А вот формат дома быта, где не просто продают, а оказывают услуги рядом с домом, как раз сейчас рабочий: с ним можно зарабатывать в ближайшее время. Важно видеть, какой формат на подъёме, а какой уже остыл. Какие форматы окупаются сегодня, а какие нет — в полном выпуске на видеоплощадках. Ссылка в шапке профиля. #коммерческаянедвижимость #арендныйбизнес #окупаемость #инвестиции #недв